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事業用定期借地権とは？普通借地権との違いや契約期間、メリットを解説
事業用の建物を建設するための土地を探している際、「土地を購入する」以外に「事業用定期借地権」を利用して土地を借りるという選択肢があることをご存じでしょうか。
事業用定期借地権を活用すれば、土地の購入費を抑え、好立地での事業展開が可能になります。しかし、契約期間や返還時のルールなど、一般的な借地契約とは異なる特徴があるため、仕組みを正しく理解しておくことが重要です。
この記事では、事業用定期借地権の概要や普通借地権との違い、事業者（借主）から見たメリット・デメリットについて詳しく解説します。自社の事業計画に最適な選択をするための参考にしてください。
事業用定期借地権とは？
事業用定期借地権とは、「もっぱら事業の用に供する建物」を所有する目的で、10年以上50年未満の期間を定めて土地を借りる権利のことです。借地借家法に基づいて定められています。
最大の特徴は、契約期間の満了とともに借地関係が終了し、契約の更新がないという点です。原則として、契約期間が終われば、借主は建物を解体して土地を更地にし、地主に返還しなければなりません。
また、この権利は「事業用」に限定されているため、居住用のマンションやアパート（賃貸住宅）を建てる目的では利用できません。あくまで店舗、事務所、工場、倉庫などの事業用建物を所有する場合に限られます。
事業用定期借地権と他の借地権との違い
土地を借りる権利には、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」があり、さらに定期借地権の中にも種類があります。それぞれの違いを理解しておきましょう。
普通借地権との違い
事業用定期借地権と普通借地権の最大の違いは、「契約更新の有無」です。
普通借地権は、契約期間が満了しても、借主が希望すれば原則として契約は更新されます。地主が更新を拒否するには「正当な事由」が必要であり、借主の権利が強く守られています。また、契約終了時に借主が地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる「建物買取請求権」があります。
一方、事業用定期借地権には契約の更新がありません。あらかじめ定めた期間が来れば、契約は確実に終了します。また、特約により建物買取請求権を排除することが一般的です。
以下の表に主な違いをまとめました。
| 項目 | 普通借地権 | 事業用定期借地権 |
| 契約更新 | あり（原則更新） | なし（期間満了で終了） |
| 建物利用目的 | 制限なし（居住用も可） | 事業用のみ（社員寮や社宅も不可） |
| 存続期間 | 30年以上（初回のみ） | 10年以上50年未満 |
| 契約方法 | 特になし（口頭でも成立するが、実務上は契約書が一般的） | 公正証書が必須 |
| 建物買取請求権 | あり | なし（特約で排除） |
他の定期借地権（一般・建物譲渡特約付）との違い
定期借地権には、事業用のほかに「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」があります。これらは期間や用途が異なります。
- 一般定期借地権
存続期間を50年以上とする借地権です。用途の制限はなく、居住用のマンションや戸建て住宅にも利用できます。契約終了時は更地で返還します。 - 建物譲渡特約付借地権
存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ特約で定めた借地権です。用途の制限はありません。 - 事業用定期借地権
存続期間は10年以上50年未満と、他の定期借地権に比べて短く設定できるのが特徴です。ただし、用途は事業用に厳格に限定されます。
工場や倉庫、店舗などの建設を検討している場合、事業用定期借地権が最も適した選択肢となるケースが多いでしょう。
事業用定期借地権の契約における重要ルール
事業用定期借地権を設定するには、法律で定められた厳格なルールを守る必要があります。
契約期間は10年以上50年未満（公正証書が必須）
事業用定期借地権の契約期間は、10年以上50年未満の範囲で設定します。
そして最も重要なルールとして、契約は必ず「公正証書」によって締結しなければなりません。
借地借家法では、事業用定期借地権の設定契約は「公正証書によってしなければならない」と明記されています。
公正証書とは、公証役場で公証人が法律に従って作成する公文書のことです。なぜ公正証書が必要かというと、事業用定期借地権は「契約の更新がない」「建物買取請求権がない」など、借主にとって大きな制約がある契約だからです。後々のトラブルを防ぐために、契約内容を明確にし、双方が確実に合意したことを公的に証明する必要があります。
もし公正証書を作らず、当事者間だけの私的な契約書や口頭で契約を結んでしまった場合、それは「事業用定期借地権」とは認められず、更新のある「普通借地権」とみなされてしまうリスクがありますとみなされたり、契約自体が無効となったりするリスクがあります。そうなると、地主側は想定していた期間で土地を返してもらえなくなり、大きなトラブルに発展します。
契約を結ぶ際は、必ず公証役場での手続きが必要です。
契約終了時は「更地返還」が原則
事業用定期借地権には、以下の3つの特約を定めることが一般的です。
- 契約の更新をしない
- 建物の再築による存続期間の延長をしない
- 建物買取請求権を行使しない
これにより、契約期間が満了した際、借主は建物を解体・撤去し、土地を更地（原状回復）にして地主に返還する義務を負います。
事業計画を立てる際には、建設費だけでなく、将来の解体費用も見込んでおくことが不可欠です。特に工場や大規模な倉庫の場合、解体費用が高額になる可能性があるため、長期的な資金計画の中で積立などを行っておく必要があります。
事業者から見た事業用定期借地権のメリット
事業者（借主）にとって、土地を購入するのではなく事業用定期借地権を利用することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。
土地購入費がかからず初期コストを抑えられる
最大のメリットは、土地の購入代金が不要になることです。
事業を始める際に土地を購入しようとすると、多額の資金が必要になります。事業用定期借地権であれば、土地取得にかかる巨額の初期費用をカットできるため、その分の資金を建物や設備投資、運転資金に回すことができます。
特に、新規事業の立ち上げや、郊外のロードサイド店舗の出店など、初期投資をできるだけ抑えてスタートしたい場合に非常に有効な手段です。
固定資産税・都市計画税がかからない
土地を所有する場合、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。しかし、事業用定期借地権の場合、土地の所有者はあくまで地主であるため、これらの税金は地主が負担します。
事業者は土地の税金を支払う必要がないため、ランニングコストの変動リスクを減らすことができます。
※ただし、土地の利用料として毎月の「地代」の支払いが発生します。地代には通常、地主が支払う税金分も考慮されて設定されます。
立地が良い土地で事業を始めやすい
地主の中には、「先祖代々の土地なので売りたくはないが、有効活用して収益を得たい」「将来は自分で使うかもしれないので、期間を決めて貸したい」と考えているケースが多くあります。
そのため、売買市場には出回らないような好立地の土地でも、事業用定期借地権なら借りられる可能性があります。
特に幹線道路沿いやアクセスの良い場所など、事業に適した土地を確保しやすい点は、ビジネスにおいて大きなアドバンテージとなります。
事業者から見た事業用定期借地権のデメリット・注意点
メリットが多い一方で、注意すべきデメリットやリスクも存在します。契約前にしっかりと確認しておきましょう。
契約期間が満了すると事業を継続できない
事業用定期借地権は、契約の更新がありません。契約期間（最長50年未満）が満了すれば、たとえその場所で事業が順調にいっていたとしても、必ず退去しなければなりません。
そのため、「100年以上続くような永続的な事業拠点」としたい場合には不向きです。
「30年限定の工場」「20年の店舗運営」など、あらかじめ事業のライフサイクルと契約期間を照らし合わせ、期間終了後の移転や閉鎖も含めた計画を立てておく必要があります。
原則として中途解約ができない
事業用定期借地権は、原則として契約期間の途中で解約することができません。
もし事業がうまくいかず撤退したいと思った場合でも、契約期間中は地代を支払い続ける義務が残る可能性があります。
中途解約を可能にするには、契約時にあらかじめ「中途解約に関する特約」を盛り込み、違約金や解約の条件を取り決めておく必要があります。契約交渉の際には、万が一のリスクヘッジとして中途解約条項についてもしっかり話し合うことが重要です。
建物解体費用が必要
前述の通り、契約終了時には建物を解体して更地で返還するのが原則です。
借地契約の終了時点で、解体費用という大きな支出が発生します。
特に頑丈なシステム建築やRC造の建物、大規模な工場などの場合、解体費用は高額になります。事業の収益から将来の解体費用を確保しておくか、解体積立金を準備しておくなどの財務計画が必要となります。
まとめ
事業用定期借地権は、土地を購入せずに長期間借りることで、初期コストを抑えて事業を展開できる有効な手段です。特に、ロードサイド店舗や一定期間の稼働を見込む工場・倉庫の建設においては、大きなメリットがあります。
一方で、契約更新がなく期間満了時に更地返還が必要であることや、公正証書での契約が必須であることなど、特有のルールや制約も存在します。
土地を購入するか、事業用定期借地権で借りるかは、自社の事業計画や資金繰り、将来のビジョンに合わせて慎重に検討することが大切です。
協和建設では、土地の有効活用から、システム建築による工場・倉庫・店舗の設計・施工まで、お客様の事業をトータルでサポートいたします。「この土地で事業を始めたい」「事業用定期借地権を活用した建設を検討している」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。