副業や定年後の収入源として、アパート経営を検討しているものの、どうやって物件を探せばいいか分からずに悩んでいる方も多いでしょう。
アパート経営は数百万〜数千万円の初期費用が必要となるため、後悔のない物件を選びたいものです。
この記事では、アパート経営に向けた物件探しの方法や、探す際のポイントなどについてご紹介していきます。
アパート経営に向けた物件の探し方には、次の5種類あります。
● 不動産会社や不動産管理事業のある建設会社に相談する
● 物件検索サイトを活用する
● 不動産情報誌やチラシをチェックする
● 不動産投資会社を活用する
● 競売物件をチェックする
さまざまな手法で情報を仕入れることで、掘り出し物の物件を見つけられるかもしれません。
アパート経営に向けた物件の探し方として最初にご紹介したいのが、不動産会社や、不動産管理事業を展開する建設会社に相談する方法です。これらの会社に相談すれば、物件検索サイトに載る前の情報を得られたり、思わぬおすすめ物件を紹介してもらえたりする可能性があります。
特に、地元密着型の会社に相談すると、地域特性に合致した、利益につながりやすい物件の情報を得られる可能性が高いです。
また、不動産会社によって取り扱っている物件が異なり、新築や築浅を得意としている会社や、中古や訳アリ物件が得意な会社などがあります。
そのため、1件だけに絞るのではなく、複数の会社を訪問すると自分の希望に合った物件を見つけやすくなります。
物件検索サイトを活用することで、アパート経営向けの物件を手軽に探せます。不動産投資専門の物件を取り扱っているサイトや、大手の不動産会社が運営しているサイトもあります。
不動産検索サイトは、自宅で複数の物件を調べられるため、時間と場所に縛られることがありません。スマートフォンでも検索できるので、副業でアパート経営にチャレンジしたい方も、本業の合間にチェックすることが可能です。
調べたいエリアや購入金額、広さなどで物件を絞り込めるので、目当ての物件にたどり着きやすいです。 複数の物件情報を見ることで、エリアや間取りの物件の相場観も養われるでしょう。
ただし、物件検索サイトに掲載されている情報は、すでに多くの方がチェック済みの物件です。そのため、掘り出し物が見つかる可能性は低くなります。
不動産情報誌やチラシもチェックしましょう。
地元で小規模展開している不動産会社や売主は、ホームページを開設しておらず、不動産情報誌やチラシで営業しているケースがあります。
不動産情報誌やチラシに情報を載せるのは、地方で活動している不動産会社が多いため、都心部や主要都市ではなく地方の物件情報が知りたい方におすすめです。
ただし、情報の新鮮さが保証されていない点と条件の良い物件が掲載されている確率が低いため、優先度の低い探し方です。
不動産投資会社は、物件の購入から購入後の管理まで対応してくれます。
一般の不動産会社の場合、物件を購入すると関係が途切れてしまいますが、不動産投資会社であれば、購入後も付き合いが続きます。購入した物件の管理も担当するため、客付けがしにくい悪質物件を紹介される可能性も低いです。
また、不動産投資会社はアパート経営に必要な知識を持っているため、物件の紹介から投資プランのシミュレーション、物件購入後の入居者募集やトラブル対応、メンテナンスなどのサポートも行います。
長期的に付き合う可能性が高いため、担当者の人柄や対応をチェックし信頼できる会社かどうか見極めましょう。
あまり一般的ではありませんが、アパート経営向けの物件は競売でも手に入ります。
競売で探すメリットは、相場よりも安く購入できる可能性がある点です。競売物件はあまり市場に出回らない離島や山奥などの特殊な物件が出るケースがあります。駅の周辺や都市部の物件ではなく、市場に出回りにくい物件に興味のある方はチェックしてみましょう。
ただし、競売物件には以下のトラブルにあう可能性があるので注意してください。
競売物件を購入したあとのトラブルは、すべて落札者が対応しなければいけません。物件購入後にスムーズに入居者を迎えられない可能性があるため、初心者の方は他の方法を選ぶと良いでしょう。
アパート経営に適した物件を探す際のポイントは、以下の4つです。
順番に解説していきます。
アパート経営を目的に購入するのであれば、築浅物件を選ぶのがおすすめです。理由は以下の3点です。
築浅物件は室内の設備が新しく、アパートの外観も室内もきれいなため、高い入居率が見込めます。屋根や外壁、水回りなどの損傷も少なく、購入後すぐに修繕による出費が発生しにくいのもメリットです。
築古物件に比べると価格が高いため、初期費用が高額になりやすい点には注意が必要です。しかし、築浅物件は購入予定のアパートが担保として価値があると判断されやすいため、融資を受けるのは難しくありません。
アパート経営で利益を生み出すには、周辺施設から物件へのニーズを分析することが重要です。
例えば、大学が近くにあるエリアは、一人暮らしの学生からのニーズが高いことが多いです。その場合、2LDKや3LDKといった広い物件よりも、比較的費用を抑えられる1Rや1DKの物件のほうが、高い入居率を見込めます。 また、学生の一人暮らしの場合、安全性を重視したい保護者の意向が反映されるため、オートロックや防犯カメラの設置も効果的です。さらに、インターネット環境を整備することも、若い世代に喜ばれる施策です。
このように、周辺環境をチェックし、物件が地域のニーズに合致しているか、合致させるためにはどのような設備が必要かを検討することで、利益を生み出すアパート経営が可能になります。
賃貸需要が想像しにくい場合は、実際に物件周辺を歩いてみたり、近くの不動産会社に問い合わせてみたりすることでニーズが見えてきます。
近くに駅やバス停などの公共交通機関がある物件は、定期的にメンテナンスを行えば、築年数が多少古くても常時満室も不可能ではありません。特に主要な駅の近くは、スーパーや病院、郵便局、市役所といった公共施設が多い傾向にあるため、高い入居率を維持しやすい傾向にあります。
なお、「駅やバス停から近い」と判断されるひとつの目安が、徒歩10分圏内であるということです。 不動産公式取引協議会連合会では徒歩1分を80mとして規定しているため、徒歩10分は約800mということになります。不動産情報をチェックする際には覚えておきましょう。
築年数が経過している物件を購入する場合は、定期的なメンテナンスが施されているかチェックしてください。 定期的なメンテナンスが実施されていれば、購入後も長期間トラブルなく運用でき、投資分の資金回収が可能です。
一方、まったく修繕が行われておらず、外壁のひび割れやシロアリによる被害が出ている場合は、購入後数年でアパート経営不可能な状態に陥る可能性があります。購入後すぐに修繕費が発生してしまうと、手持ち資金が足りなくなってしまうかもしれません。
定期的なメンテナンスが施されているかを確認する際は、物件の修繕履歴を参照しましょう。「いつ」「だれが」「どこ」をメンテナンスしたのかが分かるため、物件の長期的な耐久性も想定できます。
アパート経営に向けて物件を探す際に行うべきことは以下の3つです。
それぞれ見ていきましょう。
アパート経営の物件探しの際は、事前に予算の上限を把握しておきましょう。
予算を把握せずに物件探しを始めると、資金的に購入できないことがあとから判明した場合、最初から物件探しをやり直すことになってしまい時間と労力が無駄になります。
このような事態を回避するために、気になるアパートを見つけたら、まず物件価格と初期費用を確認してください。
初期費用は、銀行から融資を受ける際に現金で支払う必要があり、自分で準備しなければならない金額です。
また、事前に融資を受ける金額の返済額のシミュレーションをしておき、無理なく返済できる上限額を把握しておくと、購入できる物件の上限価格もわかります。融資を受けられる目安金額は年収の10倍から30倍程度です。
用意するべき自己資金は、物件価格の15〜30％程度あれば銀行でローンを組みやすくなります。
上記で紹介した数字はあくまで目安です。詳細な金額を知りたい場合は、銀行に申し込みをして査定を受ける必要があります。アパート物件を探す際は、利回りを計算し、きちんと利益が出る物件なのかを確認しておきましょう。
利回りとは、投資した金額に対して何％の収益を得られているかを示す指標です。期間は年単位で計算するのが一般的です。
利回りには以下の2種類があります。
アパート経営のために物件を購入するのであれば、実質利回りの数値を参照しましょう。最低でも3％以上の物件を目安にするのがおすすめです。
ただし、利回りが高いから満室になるとは限らないため、実質利回りが10％だからといって即購入するのではなく、先に紹介したポイントもチェックし、多角的に判断することが重要です。
不動産会社や情報サイトから知り得る情報だけでは分からないこともあります。物件探しの方法に関わらず、購入前に1度は物件を直接見に行きましょう。
直接見ることで物件の日当たりや、周辺住人の状況、現在入居している住人の問題などがわかります。書類上では好条件に思えても、実際に見てみたら収益化が難しそうだと分かることも少なくありません。
アパート経営向けの物件は、物件情報サイトで探すのが一般的ですが、より良い物件を見つけたいのであれば、不動産会社や不動産投資会社も併用して探す方法があります。慣れてきたらチラシや競売の利用も検討しましょう。
協和建設では、不動産部門において物件の売買も行っています。アパート経営に向け、物件を探している方は以下のリンクよりお問い合わせください。